In mijn studietijd woonde ik schuin boven een garage in een van de rauwste buurten van Den Haag. Als het tentamentijd werd en ik lange leerdagen thuis doorbracht hoorde ik met enige regelmaat van de ene kant het geluid van geratel, gebonkt en gehamer en aan de andere kant pistoolschoten.

Toen ik voor studie uitwisseling naar Berlijn verhuisde verwachtte ik niet perse minder stadsdynamiek en herrie om me heen en zeker niet dat een paar maanden later de muur viel. Ik vond een kamer in een typisch Berlijns bouwblok. Winkels, werkplaatsen en woonentrees waren gelegen aan de ruime straten en lanen rondom het complex. De inmiddels veel geopperde 15 minutenstad was daar allang vindbaar. Op 3 minuten afstand had ik al mijn voorzieningen en benodigdheden en tegelijk een metrohalte die me met de rest van de metropool verbond. De Berliner Mischung was halverwege de 19e eeuw het antwoord op een ongekende groei van 1,5 miljoen mensen in 50 jaar tijd.

De stadse dynamiek van de buitenkant van het bouwblok waar ik daar woonde stond in schril contrast met die van de binnenkant. Het bouwblok kende ruime doorgangen naar meer afgesloten hoven die licht en lucht gaven aan de stevige woonkazernes. Hier groeide een enorme boom en verder was er niets. De ruime trappenhuizen en hoge verdiepingshoogten gaven een rijk gevoel van thuis komen, hoewel de trip naar de 4e verdieping zonder lift ook een aanslag op de beenspieren kon zijn. De drukte van de stad werd gecompenseerd door een enorme rust van het binnenhof waaraan mijn kamer gelegen was. Alleen het laag overkomende vliegtuig maakte telkens weer duidelijk dat ik tussen veel meer mensen woonde.

Ik was vorige maand met mijn briljante oudste zoon terug in de stad met het geweldige imago “Arm aber sexy”. De Berlijnse bouwblokken blijken nog uitstekend allerlei programma op te kunnen nemen, zowel hoogstaand als armzalig. Juist die combi maakt de stad sterk.
Het mengen en ontmengen van wonen, werken en voorzieningen kent ook in Leiden een lange geschiedenis. Gemak en overlast of welvaart en welzijn kunnen hand in hand gaan of elkaar bijten. De Leidse lakenindustrie heeft de stad veel welvaart opgeleverd en tegelijk ook erbarmelijke omstandigheden. Het uitplaatsen van overlast gevende bedrijvigheid is in de 19e eeuw al op grotere schaal opgepakt door fabrieken op de vrijgekomen stadswallen te plaatsen. En dan het liefst aan de noordoostzijde van de Binnenstad zodat onwelgevallige geur en uitstoot zo min mogelijk over de betere delen van de stad woei. Het is niet voor niets dat de Burgenmeesters en Professorenbuurt later buiten de rookkolom en de arbeidersbuurten van Leiden Noord en Oost binnen het uitstootbereik van de meest voorkomende windrichting zijn gebouwd.

Met elke groei van de stad is de overlast gevende bedrijvigheid verder naar buiten verplaatst. Van de stadswallen naar bedrijfsterreinen, zoals de scheidingsgedachte van de moderne stedebouw verzocht. Eerst naar de Waard en Wernink waar de betrokkenheid op de stad en water het belangrijkst waren. Later naar Rooseveltstraat en Roomburg; telkens meer op de auto en regio georiënteerd.

Met het doorlopen van de tijd heeft het werk zich ook continu ontwikkeld. Nieuwe economieën zijn ontstaan, oude afgestorven. Wie kon ooit bedenken dat je met een social media bedrijf meer werkgelegenheid kan bieden dan met het maken van bv filmrolletjes. Die nieuwe werkgelegenheid is soms makkelijker in te passen in de stad en soms nog minder in te passen. Een ZZP’er kan veelal vanuit huis of koffiecorner werken en een data- of logistiek centrum krijgen we inmiddels in Leiden niet meer ingepast. Wist u dat er meer (ZZP) bedrijven zijn in de Zeeheldenbuurt dan op het zelfde eiland gelegen bedrijfsterrein de Waard?

Wonen en werken. We hebben het in de corona tijd allemaal nog meer vermengd zien worden. Nu de voordelen van thuiswerken zijn ontdekt kennen we ook beter de beperkingen. Met een laptop aan een keukentafel of echt bureau is voor velen wel te doen. Zeker in woonomgevingen die normalerwijs overdag meer uitgestorven zijn. Dit werk en wonen zijn makkelijk te combineren. Maar wonen naast een misselijkmakende lijmfabriek (zoals mijn collega studenten aan de TU Delft) of boven een houtzaagbedrijf (zoals mijn vroegere waterpologenoot) heeft echt beperkingen.

Regelgeving en beleid zijn gevormd naar de aard van bedrijvigheid. De categorisering is bepaald door geluidhinder, uitstoot en gevaar. Het wegplaatsen van werk uit de woonomgeving heeft zo natuurlijk een logica gehad. Als regio hebben we afspraken met elkaar en Provincie om het aantal hectare bedrijfsterrein niet te laten krimpen en liefst te laten groeien. Want de regio groeit immers. Deze regeling had ooit een goede achtergrond, want geef ruimte aan werkgelegenheid! Maar wat zegt een hectare bedrijfsterrein anno 2022 nou eigenlijk? Er werken meer mensen in het LUMC dan op het bedrijfsterrein Rooseveltstraat. Er wordt meer omgezet in een bedrijfspand van Janssen in het Bio Science park dan in alle panden van bedrijfsterrein Meerburg bij elkaar.

De druk op ruimte is groot. Ruimtegebrek is een grote drijfveer voor menging van functies. De Lammenschansdriehoek kent een meervoudig ruimtegebruik. Zo zijn bv in project de Ananas bijzondere bedrijfswoningen tot stand gekomen. Maar de kaders hebben er wel voor gezorgd dat het programma met de grootste economische waarde (= woningen) doorslaggevend is. Als we het wat vrijer laten met die regels zien we het werk het onderspit delven.

Het toevoegen van werkprogramma gebeurt dus niet vanzelfsprekend. Dit vraagt planologische sturing. Voor de transformatie van de Rooseveltstraat West is het beding het oppervlak van de footprint van bedrijvigheid overeind te houden bij het ontwikkelen van nieuwe plannen. Dat levert op tekening spannende nieuwe milieus op, maar tegelijk ook een hoop ontwerpkwesties. Kan het werken ook positief bijdragen aan het wonen of zitten de functies elkaar alleen in de weg? Hoe zorgen we ervoor dat zowel het bedrijf als de bewoner graag kiest voor het nieuwe leefmilieu dat er gemaakt wordt? Hoe woon je fijn boven een bedrijf dat om 5 uur ’s ochtends z’n vrachtwagens laat komen en gaan? Waar zit je voordeur en is die ook goed te bereiken voor je dochter van 13 als ze ’s avonds na het sporten thuis wil komen. Mengen we naast elkaar of bovenop elkaar? Wat voor specifieke kaders dienen we als gemeente mee te geven voor een goed slagen? Wordt het niet allemaal te kostbaar voor die eenvoudige bedrijven die weinig huur kunnen betalen, maar wel noodzakelijk zijn voor het functioneren van een omgeving?

Bij dat laatste zit een belangrijke crux. Mengbare programma’s die een goede m2 prijs opbrengen komen er wel. Mengbare programma’s die alleen leven bij lage m2 prijzen zijn het lastigst in te passen. Te vaak zijn er met goede bedoelingen plinten voor bedrijfshuisvesting gerealiseerd zonder dat de bedoelde programma’s er in trokken. De roep om sociale bedrijfsbebouwing wordt daardoor steeds groter. De stichting Werk en Onderneming in Leiden verzorgt zulke goedkope bedrijfsruimte voor startende bedrijven. De stad heeft echter meer dan alleen startende bedrijven die weinig huur kunnen betalen.

In Leiden proberen we vooral een rijk palet aan leef- en werkomgevingen aan te bieden. Allen ruimte efficiënt, toekomstgericht en de stad bedienend. Dat vraagt lange adem. In het Bio Science gebied wordt al decennia lang gestuurd op het binnenhalen en versterken van de Bio Science bedrijvigheid. Dit gebeurd in een interactie milieu waarbij wonen, onderwijs, leisure, cultuur, horeca en een sterk aantrekkelijke openbare ruimte samenkomen. De laboratoria verdragen niet dat erbovenop gewoond wordt, maar er op veilige afstand naast kan wel. Alles hier staat ten dienste van het Bio Science profiel. We durven zo specifiek te zijn en juist dat heeft iets groots opgeleverd.

Voor Roosevelt west is stapeling juist het motto. Het ene bovenop het andere om het bedrijfsterrein te bedienen en tegelijk de naastgelegen woonwijk te versterken. Voor de Waard zien we automatisch dat de stadsbedienende bedrijvigheid hier het meest op z’n plaats is. De moeizame bereikbaarheid zorgt hier vanzelf voor. Het coördineren van de juiste mix van bedrijvigheid en andere programma’s is van belang voor een goede synergie. Het koppelen van onderwijsinstellingen aan een complex van bedrijven heeft zich in Bio Science bewezen. Voor de praktischer opleidingen van het ROC is er nog niet zo’n heldere koppeling.

Ik heb het tot nu toe vooral gehad over gebieden die al veel werkruimte bieden. Maar wat als we onze stadstransformaties die zich tot nu toe alleen richtten op wonen eens met werk zouden toevoegen? Een mooie mix van 35% sociaal en … in de overige percentages een deel zouden opnemen voor werkgelegenheid. Bij gebiedsontwikkelingen als de Zwijger is het een onderdeel van het gesprek om hiermee tot een meer gemengd stedelijk leefmilieu te komen. Juist ook om de sociale situatie te verbeteren. Werk kan zo groeien op plekken die we eerder niet voor ogen hadden.

Maar dan zijn er natuurlijk ook de onmengbare programma’s. Een yoghurtfabriek, een 150 kv station voor de regio, … Voor plaatsing van programma’s van een bepaalde grootte en/of bovenmatige verkeers aantrekkende werking die niet verenigbaar zijn met aantrekkelijke leefomgeving zijn we in gesprek met onze buurgemeenten en hebben we dedicated bedrijfsterreinen als Roomburg èn maken we zelfs ruimte voor bedrijfsterrein in de Vlietzone.

Ik ben toch weer eens langs gegaan bij mijn studentenwoning in Den Haag. Ik zie dat de garage is verdwenen. Er zit nu een dakwerkers bedrijf dat bezig is een extra verdieping op het pand te zetten. Geen pistoolschot te horen.

Martin Verwoest 12 oktober 2022